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离婚案件中经济适用房纠纷问题及解决方法
作者:佚名    文章来源:转载    点击数:    更新时间:2013-03-08     离婚案件中经济适用房纠纷问题及解决方法
    李建立律师
    近年来,法院受理的离婚案件中有许多涉及经济适用房的分割,对该问题的处理,因为其涉及婚姻法的相关内容,有的还涉及合同法的有关规定,处理起来有一定的难度,司法实践中存在意见分歧。如一方婚前申请购买经济适用房,并支付部分购房款,婚后夫妻付清剩余房款取得的房屋能否作为夫妻共同财产分割;在涉及经济适用房购房权转让的案件中,配偶一方认为转让无效,要求把经济适用房作为夫妻共同财产分割,如何处理;离婚时,对夫妻购买的经济适用房暂时不作处理,购买经济适用房过程中所负的债务如何处理等等。随着经济的发展,房屋价格的上扬,房屋升值有了较大的空间,再随着权利意识的增强、价值追求的变化,现在离婚案件调解工作比较难做,双方在财产认定和分割问题上往往是寸利必争,处理不好就可能激化矛盾,引起上访,与构建和谐社会的大环境格格不入。面对这种局面,法院在审理离婚案件中对经济适用房处理一定要慎重,司法实践中处理好经济适用房的分割问题具有重要的现实意义。
    经济适用住房是我国进行房改过程中,为适应新的社会经济形势,由政府推出的新型房产种类,是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。目前其基本类型主要包括平价房、解困房等。经济适用住房是政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房。经济性是指住房价格相对市场价而言是适中的,能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建设标准上强调住房的使用效果,而不是降低建筑标准。对经济适用房项目,政府免收土地出让金,其他应征收的各项收费减免50%,并对成交价格、购买对象、面积和开发建设单位的利润进行限制。
    买受人对经济适用房只拥有有限产权,在法律上有如下限制:1、购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。2、购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。3、在取得完全产权以前是不得用于出租经营。
    离婚案件中经济适用房纠纷案件特点:一是涉经适房纠纷系离婚诉讼中的新问题,且呈发展趋势。由于我国的经适房政策处于发展阶段,离婚纠纷中涉经适房的分割已成为不容忽视的新问题,随着经适房的增加,此类案件呈发展趋势。二是当事人经济状况不佳。经适房是国家为解决中低收入者的住房问题而制定的政策。因此,在涉及经适房分割的离婚案件中,当事人双方的经济条件都不好。三是当事人双方对立情绪大、难分割、难调解。首先,双方经济条件、居住条件均困难,故而寸土必争。其二,经适房购买五年后,可按规定交易,有增值的空间,因而分割难、调解难。其三,判决后多为上诉、缠诉,给和谐稳定带来隐患。四是相关法规滞后。由于此类案件是随我国住房保障政策而产生的,相关的法律、法规尚且滞后,导致法官在裁判时无据可依。
    离婚纠纷中涉经适房纠纷解决方法建议:
    一是夫妻一方在婚前购得经适房并缴纳全房款,离婚时的分割问题。应根据婚姻法若干问题的解释:“夫妻一方婚前个人财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产”的规定审理。即使该房屋在婚姻存续期间增值,其增值部分是依附于婚前所购房屋自然产生的,由此引起的增值也应当归属于该房屋产权人。
    二是夫妻一方在婚前购得经适房并缴纳首付款,婚后夫妻共同还贷的经适房在离婚时的分割问题。首先,在婚姻关系存续期间,夫妻双方的生产、经营所得应依法认定为共同财产。其二,法院应考虑将婚前所支付的购房款对应的房屋价值认定为一方个人财产。其三,对婚后夫妻共同还款部分和房屋增值部分进行分割。
    三是夫妻一方在结婚前取得购买经适房资格,婚后购得的经适房在离婚时的分割问题。一方婚前申请购买经适房,婚后双方共同支付购房款的,应认定为夫妻双方共有财产。离婚诉讼中,应依法按适当的比例予以分割。
    四是夫妻在婚后取得经适房预购权,经适房尚未建成但缴纳了首付,离婚时经适房的分割。在离婚时,夫妻双方对共同取得经适房的预购权要求分割,法院可引导双方当事人进行协商,确定由一方取得预购权,给予另一方适当的补偿。如协商不成,可由双方商定待该经适房建成后,再协商或委托中介部门对该房鉴定其价值,再进行分割或另行起诉。
    五是夫妻双方要求分割在婚后取得的经适房“购买资格”的审理问题。“购买资格”实际上是一种期待权,将来可能实现,也可能不会实现。因此,法院对这一诉讼请求应予以驳回,告知其待权利实现后再另行起诉。
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