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离婚房产归属的几种主要情况分析及建议
作者：佚名    文章来源：转载    点击数：    更新时间：2013-03-08     离婚房产归属的几种主要情况分析及建议
    房产通常是一个家庭中最大的财产，眼下，在越来越多的离婚案件中房产分割问题已成了焦点，而“80后”房产分割问题更为突出。
    实际生活中，因夫妻生活的共同性，一般都对共同财产不是很明确，在离婚时，往往造成一方转移或隐匿所得收入，而对方无法知晓或追查，导致在分割时无法平等均分。因此，律师建议在日常生活中，最好共建夫妻共同账户，一方特别是经济实力弱势一方，应当对夫妻共同收入情况了解清楚或有记账记录等，当提起离婚诉讼时，在立案的同时，为了防止对方转移或隐匿财产，可以同时申请财产保全，以有利于诉讼程序结束后的分割执行。生活中常见的房产分割包括：
    1.一方婚前支付了全部房款，并取得了产权证
    此种情况下法律关系比较简单，根据物权法规定，该房产属于婚前个人财产，离婚时房屋增值部分及亏损属于房屋产权人，如另一方有参与该房子的装修等支出，构成对该房产的舔附价值，对于装修款，可以作为夫妻共同财产予以分割。
    案例：杨X是一家国企工作人员，工资丰厚，2004以个人资产在柳州购买房产一处，当时市值20万元左右，并办理了产权证。2007年，经人介绍认识了向云，不久二人结为夫妇，随着柳州房地产市场的升温，杨X的房子也升值了很多。2009年，杨X觉得与向云没有共同语言，互不关心，感情已无法挽回，遂向柳南区人民法院起诉离婚。此时，杨X的房子已经升值到40万左右。向云对解除婚姻关系没有异议，但是认为房屋升值部分即20万们应当作为夫妻共同财产予以分割，杨 x则认为该房产是婚前个人财产，婚后仍归自己所有，因此不同意分割。
    法院审理后认为：该房产是杨X婚前个人财产，不因结婚行为转化为夫妻共同财产，两人结婚后，并未就该房产的产权达成新的约定，因此，房产仍然属于杨X个人所有，其增值部分向云无权分割。
    2.一方婚前以按揭贷款形式支付了全部房款，并取得了产权证，婚后继续还贷的房产
    此种情况下该房产属于婚前个人财产，但房产共同还贷部分，应视为向银行的借款，为买房人一方的个人债务。无论婚后个人还贷还是共同还贷，都是夫妻的共同权益的支出，还贷的部分中含对方一半权益的，离婚时一方要返还给对方。如果能证实还贷资金来源于婚前财产或双方另有约定的除外。关于房屋增值部分，各地判定不一，如果房产增值是纯自然的原因，与共同还贷或两人的共同劳务无关，则共同还贷一方无权要求分割增值部分收益。
    3.一方婚前按揭贷款支付了所有房款，婚后取得产权证，婚后继续还贷的房产的归属问题。
    这种情况在现实生活中比较常见，也是我们处理离婚案件中涉及到房产比较多的情况。此情形其实就是产权证取得与房产产权权属有无关系的问题。目前婚姻法对此没有明确规定。但我认为产权证虽然是物权凭证，是证明房产权属关系的法定凭证，但并不意味着婚后取得房产证就是婚后房产，因为房屋所有权是在签订购房协议时即确定下来，房产登记只是国家为了便于管理，使物权能够具有公信公示力而进行的行政行为。该房财产权益在婚前签订合同后就已经取得，取得房产证的结果也是婚前订立合同及付款行为所致，所以此情形也应视为婚前个人财产。
    4.离婚时，婚前由夫妻一方承租或父母承租，婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房
    此种情况下该房产为夫妻共同所有。由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，因此在分割该房产时应考虑一方承租时的使用价值。根据公房使用权取得方式可分为以下二种情况：一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，可不考虑原公房使用权的交换价值的单独归属问题。一方婚前承租的公房使用权，是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买产权的，分割时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分，确定为一方所有，扣除后的房产价值按共同财产分割。
    5.父母为子女结婚所给付的购房款，是否构成对子女的赠与。
    此种情形下，一般房产证的都会登记在子女的名下，在发生纠纷时，特别是子女涉及到离婚时，如何认定该房屋的性质成为一个焦点问题。
    实践中：父母实际出资时，在没有明确的意思表示下，也没有证据证明出资性质的前提下，推定为赠与。如果有证据证明父母与当事人之间是借贷关系，则不能适用该条规定。且此证据应当是在当事人离婚诉讼前形成的。只出具借条并不能完全证明，此外法院一般要求出具打款记录等资金线索，追查出资及其性质是否真实，在形成完整的证据链条后才会对相关事实予以认定。
    根据《最高院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题解释二》第二十二条规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。实践中，父母出资购买房产登记在出资人自己子女名下的，从常理出发，可以认定为向自己子女乙方的赠与，可以认定房产为个人所有，若房产证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能证明父母出资时有书面的声明为该赠与是归出资人子女个人所有，一般应认定为向双方的赠与。
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