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秦皇岛市城镇房地产交易市场管理实施细则
作者:佚名    文章来源:本站原创    点击数:    更新时间:2013-03-08     

秦皇岛市城镇房地产交易市场管理实施细则
发布文号: 秦城房字1991第88号

第一章 总 则

    第一条 为加强房地交易管理,促进房地产正常流通,保障房地产交易当事人的合法权益,维护房地产市场秩序,根据《河北省城镇房地产交易市场管理暂行办法》制定本实施细则。


    第二条 本细则所称房地产交易,是指在本市境内城镇各种所有制的房屋(包括商品房屋)及附属设施所有权的买卖、租赁、转让、交换、抵押和相关土地使用权的有偿转让及其它形式的流通行为。


    第三条 本市行政区域内的县、区、镇、独立工矿区、规划建成区内的各种房地产交易活动的管理,均适用本细则。
  涉外房地产交易,除法律、法规另有规定外,亦适用本细则。

 

第二章 管理机构及职能

    第四条 县以上人民政府的房地产管理机关,为该行政辖区内房地产交易的主管机关。
  在当地人民政府的统一领导下,由主管机关牵头,会同同级工商行政、物价等部门组成房地产市场管理委员会,从行政上、法律上对房地产交易市场进行宏观调控和检查监督。


    第五条 市、县、区房地产管理机关设置的房地产交易所,是该行政辖区内房地产交易管理的职能机构,具体负责房地产交易的日常工作。其主要职责是:
  1、负责本行政辖区内房地产交易市场的行政和业务管理。
  2、制定房地产交易活动规则,指导交易活动。
  3、审查交易当事人资格,验证交易标的物权属。办理申请登记、权属转移鉴证等交易过户手续。
  4、负责房地产勘测,价值、价格的评估。
  5、组织并配合物价、工商行政管理等部门查处房地产交易活动中的违法行为。
  6、提供有关房地产交易法律;政策的咨询服务。


    第六条 市、县、区房地产管理机关根据需要,按行政区域建立房地产交易固定市场。房地产交易市场的管理,由房地产交易所具体负责。
  房地产交易市场的主要业务:
  1、组织引导有房地产经营资格的单位和个人进入固定市场。
  2、受理房地产的买卖、租赁、互换、抵押、赠与、拍卖、典当、转让、析产、继承、兼并、价拨、划拨拆迁等评估、登记业务。
  3、接受房地产交易的委托代理业务。
  4、为交易当事人提供交流信息,市场行情,洽谈协商等中介服务。
  5、宣传房地产交易政策规定,维护交易市场秩序。


    第七条 房地产交易需按下列程序办理手续:
  1、交易当事人到当地交易所或指定的交易场所交检证件,申请登记。交验的证件包括:(1)房屋所有权证及相关的土地使用权证,或其他能证明交易标的物权属的文件;(2)交易当事人的身份证件或法人资格证书;具有商品房屋经营资格的单位出售商品房时,应先到房屋产权监理部门登记确权,并需持企业法人营业执照、施工许可证,工程竣工决算书、有关图纸资料,质检合格证及经工商部门鉴证的销售合同等证件;(3)交易所认为应提供的其它证明文件。
  2、交易所审核并确认提交证件无误后,提供统一格式的申请登记文本,双方进行登记。
  3、交易经办人会同交易双方(必要时包括四邻),现场勘查测量、评估价格,验证申请登记项目。
  4、交易所提供统一格式的交易合同或契约等文本,双方商定立契。
  5、交易所审验立契内容及有关原始资料,并要求当事人就有关问题做出说明。
  6、交易当事人凭验证后的合同或契约,缴纳税费。办理有关权属转移手续。
  按照上述程序办结的房地产交易,交易双方的权益受法律保护。

 

第三章 买 卖

    第八条 本章所称买卖,包含房产的有偿转让,不等价交换等经济活动。


    第九条 房屋买卖必须符合下列规定:
  1、个人购买城镇公房、私房必须具有房屋所在地城镇常住户口。
  2、机关、团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城镇私房,如因特殊需要购买,购方须持上级主管部门同意购买的证件,报房屋所在地县以上人民政府的房地产管理机关批准。
  3、出卖的房屋必须是空房,如有住户需提前三个月书面通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。
  4、公有住宅向个人出售,产权单位须持售房方案和物价部门批准销售价格的文件
  5、出卖国家或单位以各种形式补贴购、建的房屋,在同等条件下,房地产管理部门所属房屋经营部门或原出售单位有优先购买权。
  6、出卖共有房屋,出售人须提交共有人同意或委托出卖的证明,在同等条件下,共有人有优先购买权。出卖共有房产的自有份额,应提前三个月书面通知其它共有人,同等条件下,其他共有人有优先购买权。
  7、预售的商品房的权属转移,在房屋竣工后交付使用后办理。
  8、涉外房地产交易,须报当地市、县、区人民政府批准。
  9、凡继承人出售的房产,应先取得合法产权证件,方能出售。
  10、属于国家、单位优惠出售给职工的房屋需要出售时按原优惠售房时的签约规定执行。
  11、房屋产权人委托他人代卖的,受托人应提交身份证明和委托人经当地公证的委托书。无合法证件或越权的代理行为无效。


    第十条 有下列情形之一者,禁止买卖:
  1、产权归属有争议或权证与标的物不符的;
  2、没有经过房地产产权管理部门确权发证或权证被明令注销、吊销或其它原因失去权证作用的;
  3、已依法公告在征地拆迁范围的;
  4、违章自建、扩建的房屋;
  5、有关房地产债务在当事人之间未达成协议并清偿的;
  6、商品房未经物价部门批定销售价格的;
  7、房屋有抵押、典当等他项权利尚未清理的;
  8、商品房未经质检或质检不合格的;
  9、危房不准出租。代管、拨用,托管房产不得买卖。

 

第四章 租赁及其它权属转移

    第十一条 房产租赁(含承包经营用房和联合经营用房)管理,由房地产交易所提供统一格式的《房屋租赁合同》或《房屋租赁协议》文本,核发《房屋租赁许可证》。


    第十二条 单位之间互换房屋,须持双方上级主管部门同意的证件,报房产管理部门批准。个人之间互换房产,须持双方申请书,协议书报房地产交易所审批。


    第十三条 房屋继承、当事人须持契载产权人死亡证明,本人申请,如同等继承人放弃继承权须出具弃权书,方可办理继承手续。


    第十四条 赠与房屋,双方当事人须持申请书及其相关的证件,到房地产交易所办理鉴证手续。


    第十五条 析产,当事人要按实际情况写出析产协议书,并要有证人证明。经法院调解或仲裁的持调解书或仲裁书到房地产交易所办理手续。


    第十六条 国有土地使用权有偿转让,由房地产经营管理部门管理。根据房屋所有权转移时土地使用权同时转移的原则,与交易房屋相关土地使用权的转移。由房地产交易所办理手续,土地使用权的权属变更,由土地管理部门依据交易手续办理。
  国有土地使用权有偿转租、转让,转租转让方需书面报市、县房地产管理部门批准,并到交易管理部门和土地管理部门分别办理权属转移和权属变更手续。


    第十七条 房地产权属转移后,房屋和土地使用的法定权利及义务对受让人继续有效。


    第十八条 房屋及其附属设施的权属转移包括与其相关土地的使用权,同一建筑物分割时,各权利人占有相应比例的土地使用权,但同一建筑物基地使用权整体不可分割

 

第五章 抵 押

    第十九条 本章所称抵押,是指以房产做抵押物的经济活动。


    第二十条 进行房产抵押,抵押人和抵押权人必须持房屋产权证件,抵押合同,向房地产交易所申请登记,经审查后办理抵押备案。抵押权因约定期满而消失时,当事人应办理注销登记。凡不办理注销登记的,交易所不提供产权交易证明,产权管理机关不办理产权证件。


    第二十一条 签定房产抵押合同应包括下列内容:
  1、抵押人和抵押权人姓名(或单位名称);
  2、房屋所有权证;
  3、房屋名称、座落、面积和界线(附图);
  4、抵押贷款数额、利率、还款办法;
  5、抵押时间;
  6、违约责任;
  7、担保;
  8、其他双方认为必要的事项。


    第二十二条 有下列情形之一者不准进行房产抵押。
  1、未经房屋确权领取房屋所有权证的;
  2、产权有争议的;
  3、享受国家单位补贴购建的有限产权;
  4、被司法机关查封的。


    第二十三条 抵押人不能按合同规定偿还贷款或其他经济责任的,抵押权人有权申请变卖或拍卖抵押房产。


    第二十四条 抵押房产的变卖、拍卖一律由房地产交易所代理。由抵押人与房地产交易所订立委托变卖、拍卖合同。抵押人无正当理由拒绝变卖、拍卖的,抵押权人有权要求强制变卖、拍卖。强制变卖、拍卖需由法律部门裁决。


    第二十五条 变卖、拍卖抵押房产所得价款,按下列顺序分配。
  1、支付因变卖、拍卖房产所发生的一切费用。
  2、扣缴规定的税款。
  3、清偿抵押权人的债务。


    第二十六条 变卖、拍卖抵押房产所得价款,除支付二十五条所列费用尚有结余的,余额归抵押人所有。如价款不敷偿还债务的,抵押权人有权继续追索。


    第二十七条 共有房产抵押,应征得全部共有人同意并订立书面协议。


    第二十八条 抵押权人在合同约定偿还期限届满后五年内,不提出清偿要求的,其抵押权自然消失。

 

第六章 交易管理费

    第二十九条 申请办理房屋买卖、房屋兑换、赠与、继承、析产、租赁、调换、典当、抵押、立契,交易双方应按国家规定交纳契税,并按下列规定缴纳市场管理费:
  1、买卖房屋按成交价的3%交纳(买卖双方各承担一半,不含新建售给单位的商品房);
  2、房屋产权兑换:等值兑换的按房产价的2%交纳,由兑换双方各承担一半;不等值兑换,超过部分按买卖房屋规定收费;
  3、房屋赠与、继承按评估价的1.5%收取,分别由受赠人,继承人负担;
  4、房屋的析产,按评估价的1%收取,按比例负担;
  5、出租生产经营性用房,按租期租金总额3%交纳,租赁双方各负担一半;出租非生产经营性用房,按租期租金总额的2%,由出租方交纳;
  6、调换房屋手续费,委托房地产交易市场互换的房屋、换成后,调换方每户交纳10元;5户以上联换,每户交纳20元;自换房屋,由交易市场办理互换手续的,每户交纳5元;
  7、典当房屋按典价额的3%交纳(由出典、承典方各承担一半)。
  8、抵押房屋,按抵押价额的3%交纳(由贷款方,放贷方各承担一半)。
  9、房地产开发经营单位出售商品房,按销售额的0.25%交纳;单位购买商品房按0.25%交纳;个人购买商品房仍按买卖规定收取税费。
  10、交易市场在收取上述管理费后,为市场管理而发放的证照不再收费,也不得再另外收取评估费、监证费、手续费等各种名目的费用。
  11、因企业兼并,价拨、划拨、城建拆迁、公证、房地产仲裁等,委托房地产交易所进行评估的,按评估价格的0.5%交纳评估费。


    第三十条 各县、区房地产交易所应向当地物价部门申请《收费许可证》持证收费,并张贴费目表;交易管理费属于行政事业性取费,统一使用财政部门鉴章的非经营性收费凭据。

 

第七章 价格管理

    第三十一条 新建商品房(含住宅和非住宅)的价格,以建设成本为主要依据,由各地、市物价部门按国家和省有关作价办法制定。


    第三十二条 对企事业单位之间,私人之间的房地产交易、租赁、实施价格评估制度(不含新建商品房),评估价格按照市物价部门制定的评估、租赁原则,由房地产交易部门确定。


    第三十三条 房地产管理部门是房地产价值价格评估的主管机关,其它部门和单位不得从事房地产评估业务。评估业务由房地产管理部门组织专业评估人员进行。专业评估员及所有交易管理人员要经过专业培训、由省建委考核后,发给合格证书,持证上岗
  评估员根据国家制定的计价原则,价格标准和市场供求情况,合理评估房地产的价值、价格、为房地产交易,房屋拆迁,企业兼并,房地产纠纷仲裁等提供依据。

 

第八章 监督管理

    第三十四条 符合国家政策规定的房地产经营单位,必须按照国家有关规定,经省建委资质审查合格后,持资质证书到当地房地产交易管理部门领取《房地产经营许可证》。再向当地工商行政管理机关办理登记注册手续,领取《企业法人营业执照》后方可开业经营。


    第三十五条 进行房地产交易的单位和个人必须持合法的产权证件到交易所办理登记,监证、评估、立契、过户等手续,按规定交纳税费,否则,房地产管理部门不予办理产权转移手续;用于生产经营性的房屋,工商行政管理部门不予办理注册登记,核发营业执照。


    第三十六条 各级工商行政管理部门应积极参与房地产交易市场的监督管理;
  1、负责对房地产经营单位的资质验证,并核发营业执照。对无照经营的单位予以取缔,并依照有关规定查处。
  2、负责对经营开发单位出售商品房屋的购销合同进行鉴证。
  3、在核发单位、个人营业执照时,应审查其经营场所的房屋产权证件、房屋租赁许可证,证件不全,不予办理营业执照。
  4、对在房地产交易活动中的私下交易,倒买倒卖,非法牟利等违章活动进行查处


    第三十七条 凡房地产交易活动中,无收费许可证而进行收费、超标准收费,收取价款和虚报成本、擅自加价、降低质量标准变相涨价,以及违反其它物价政策规定的,由物价检查机构依照价格法规予以查处。

 

关联法规:   

   
第九章 处罚与奖励

    第三十八条 不按规定程序进行交易或私下进行交易而偷漏税费的,由房地产管理部门会同税政部门查处,视其情况或责令按规定补办手续,补交税费,或宣布交易无效,权属不予过户,并对当事人处以补交税费五倍以下的罚款。


    第三十九条 房产租赁不办理《房屋租赁许可证》、《法人营业执照》、《营业执照》(指专营房产出租业务),即视为非法租赁。非法租赁工商营业等用房的,由房地产管理部门会同工商行政管理部门查处,没收出租方非法租赁所得,非法租赁居住用房的,除限期补办租赁管理手续外,没收全部租赁所得。对无照经营的,工商行政管理部门依法查处。


    第四十条 商品房的售购,必须纳入房地产交易市场管理,办理交易手续。未办交易手续购买的商品房,房地产管理部门不予核发产权证件;对擅自出售商品房的经营单位,由工商行政管理部门给予批评、罚款以至吊销营业执照。

 

第六章规定办理,其时限从当地房地产交易所成立起算。对逾期不补办者,按本办法第 三十八条规定查处。

    第四十二条 房地产交易管理人员徇情谋私,索贿受贿,违法乱纪的,由所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


    第四十三条 妨碍阻挠房地产交易管理人员执行公务,扰乱房地产市场秩序的移交当地公安机关按《治安管理处罚条例》处罚;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。


    关联法规:   

    第四十四条 房地产交易活动中发生的纠纷,由房地产交易管理部门调解;调解无效的,当事人可向工商行政管理部门申请仲裁或向人民法院起诉。


    第四十五条 被查处的单位和个人,如对处理决定不服,可在接到处理决定书之日起十五日内,向下达处理决定书单位的上一级机关提交申请复议书,逾期则处理决定生效。


    第四十六条 任何单位和个人均有向有关部门揭发,举报违反本办法的行为。对举报有功人员,给予适当奖励。

 

第十章 附 则

    第四十七条 本细则自公布之日起施行。过去有关规定与本细则有抵触的,一律以本细则为准。


    第四十八条 本细则由市城乡管理委员会负责解释。

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