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土地制度改革土改能否消解小产权房尴尬
作者:佚名    文章来源:转载    点击数:    更新时间:2013-03-08     

深圳土地制度改革要破解的课题,是全国许多城市面临的共性问题。深圳“新土改”的成败,不仅具有区域意义,也具有全国意义。

5月25日,深圳正式启动以“产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控”为核心原则的土地管理制度改革。国土资源部部长徐绍史说:“这是我国土地管理制度改革历史上又一次里程碑式的重大抉择。”

之所以如此评价,是因为深圳“新土改”肩负着完成土地确权,深化土地资源市场化、资本化配置,为小产权房等历史遗留问题寻找解决办法等重任。深圳土地制度改革要破解的课题,是全国许多城市面临的共性问题。深圳“新土改”的成败,不仅具有区域意义,也具有全国意义。

深圳“新土改”的重点和难点,首先是解决违法建筑问题。据统计,深圳小产权房等违法建筑占全市总建筑面积的四成以上,用刚性手段全部清除,显然不现实,还会对原农村土地产权和集体利益造成冲击。深圳的改革方案透露,将依据“依现状、依改造”的原则,对土地、房产进行分开确权,或在“房地合一”框架下,通过土地权益书、作价入股等方式进行确权。也就是说,对小产权房,将不再一拆了之,而可能通过“赎买”的方式,让其有机会“转正”。

在现行土地制度体系中,小产权房没有合法的生存空间。但是,土地确权的落后,农村集体土地收益过低,城市化的提速,以及高房价共同创造了小产权房生存和壮大的空间。从市场的角度说,小产权房对于满足刚性需求、平抑商品房价,不是没有作用。解决集聚于小产权房上的现实与政策矛盾,需要思维创新。

给小产权房“转正”的机会,也不是没有风险。首先,在现有制度约束下,农村土地收益远低于城市土地。如果不放宽农村土地使用权“变现”的约束,无论是对土地、房产分开确权还是统一确权,都不能带来明确的利益预期,土地确权就可能遭到冷遇。其次,对小产权房的“转正”作价,不易确定价格标准。如果定价不合适,既可能损害农村土地和小产权房业主利益,也可能抬高平均房价,形成不恰当的楼市预期。再次,什么样的小产权房可以转正,需要明确标准。

从根本上说,小产权房之所以繁荣,不仅因为具有价格优势,更因为农村土地收益与城市土地收益落差太大。因此,在妥善处理小产权房等历史遗留问题的同时,不能忘记对土地制度的完善。而完善的标准,应既有利于城市化发展需求,又尽量平衡城乡土地收入差距。只有这样,土地使用现状与土地制度之间的脱节才可能接上,小产权房带来的制度尴尬才有望消解。

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