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房屋降价如何解除房屋买卖合同
作者:佚名    文章来源:本站原创    点击数:    更新时间:2013-03-08     房屋降价如何解除房屋买卖合同
    根据中国现状,许多购房人先交了30%的首付,剩下的贷款,但收到房屋确需要更多时间,如果期间房屋价格下降30%,那么你购房的首付款就会损失完毕,还在承担银行贷款利息,对某此人来说,意味首一生的悲剧开始了,一般交首付购房的30多岁的白领为多,二十年贷下来一生的美好时光都搭进去了。
    在房价如此下降的情况下,能否退房,牵挂每一个相同经历的人,而到2012年房价下降到30%的可能性越来越大,本律师可以提供几种退房方案,以供参考。
    其一,是从房贷上下功夫,现在银行把握的很严,如果房贷不能审批下下,未必不是好事,如果你的房贷没有下来,那么还有机会,早在二零零三年,最高院就有司法解释规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”,该条款体现的就是情势变迁原则。
    随着司法实践的进一步发展,最高人民法院在整个同法领域确认了情势变迁原则。2009年4月24发布,并于2009年5月13日生效的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(以下称《解释》)第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
    其二、最好的防守是进攻,在开发商本身存在的问题下下功夫,在中国一个小区能开发成功,要经历太多的关卡,开发商不可能打通所有的关节,一定能够找到他们的问题所在,从立项、规划、施工、监理、质量、消防、施工图、环评、外墙保温、施工资质、挂靠、分包、抵押等等等等,你如果听说开发商要盖几百个章,你就知道他有多少事,上述问题一一查起,找到他们的软肋,然后可以调解、也可以鱼死网破,关键看细节、策略,要打悲情牌,要控制好节凑,不要做鱼死网破。
    其三、扣合同的毛病,首先是合同的理解问题,因为绝大部分的房屋买卖合同都格式合同,且是开发商提供,不会有太大的问题,但有理解问题,根据法律规定,格式合同应做对提供人不利的解释,这里一定要结合开发商提供的广告、宣传单做文章,这里他们会麻痹大意,夸大其词,我们一般会找到他们的影响我们正确选择的虚假宣传。
    其四、事前,要签订降价补偿或者退房的房屋买卖合同,这种合同设计难度非常大,要用综合设定法设定,这是很专业的工作,需要找专业人员制作。
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