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商品房逾期交房违约金应如何计算
作者:佚名    文章来源:本站原创    点击数:    更新时间:2013-03-08     商品房逾期交房违约金应如何计算
    原告王某与被告某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》,约定由原告向被告购买商品房一套。合同约定逾期交付房屋的应在最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,被告应按日向原告支付已交付房价款的万分之三的违约金。合同签订后,原告依约支付了全部购房款。在合同约定交房日期届满,被告未能将原告所购买的商品房交付原告使用,实际逾期交房201天。被告辩称:合同约定的违约金过高请求减少。经法院召集双方当事人协商同意对诉争房屋租金进行评估。
    法院审理认为(摘自判决书):原、被告之间的商品房合同关系,双方当事人主体资格合法意思表示真实,合同内容形式没有违反法律的强制性规定,是成立、有效的,依法受法律保护。被告在履行过程中,未能在合同约定的期限内交付原告所购商品房是违约行为,应承担违约责任。双方虽在合同中约定了违约责任的承担方式及违约金的计算方式,但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定,违约方首先以造成的损失赔偿给对方,后以该损失的30%为限支付违约金。而造成的损失应按照该《解释》第十七条“逾期支付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定,委托有资质的房地产评估机构对诉争商品房进行租金评估。按评估的结果诉争商品房月租金为1300元,即是被告逾期交房给原告造成的损失,被告应赔偿给原告,而后还应以该损失的30%为限支付违约金。综上,被告应支付原告逾期交房违约金每月(每月以30天计算)是1300元+1300元乘以30%=1690元,按照被告逾期交房201天,被告共应支付给原告逾期交房的违约金1690元30天乘以201天=11323元。对于被告的减少违约金的抗辩符合法律规定,应予采纳。
    本案中,有几点不解:
    一、商品房买卖合同中明确约定了违约责任的承担方式及违约金的计算方法,为何不适用?
    二、“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”(《解释》16条一审法院理解为“违约方首先以造成的损失赔偿给对方,后以该损失的30%为限支付违约金”是否妥当?
    三、逾期交房造成买受人的损失如何计算,是否可以理解为《解释》17条规定的“逾期支付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”?《解释》17条明确规定没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,方可参照解释规定的标准计算,本案合同明确约定违约金计算方法,且在被告没有证明违约金数额过高的情况下,法院为何适用《解释》的规定?
    四、《合同法》第114条第2款规定“约定的违约金过分高于造成的损失,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”,就算本案法院认为约定的违约金过高,也应该是按约定的违约金标准计算之后予以适当减少?
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