商品房买卖 小产权买卖 房地产项目收购 房产赠与 涉外房产 建筑施工 土地征收 划拨土地用房 房地产抵押 工程招标
二手房买卖 经济适用房 房产租赁 继承房产 物业管理 房屋拆迁 土地承包 回迁房 宅基地 房地产案例
首席律师
何焕明 律师
手机:13928773272
QQ:1435630199 点击这里给我发消息
[律师简介][联系律师]
首席律师
高德刚 律师
手机:13926075770
QQ:493270272 点击这里给我发消息
[律师简介][联系律师]
法律法规更多
  你现在的位置:广州房产律师 > 房屋买卖 > 二手房买卖 > 正文
借名买房法院全调研及六大风险提示和对策
作者:佚名    文章来源:本站原创    点击数:    更新时间:2013-03-08     借名买房法院全调研及六大风险提示和对策
    自2010年以来,各级政府出台了一系列房地产调控措施,特别是2011年前三季度,中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下,行政和经济手段并用,限购政策不断扩展。在北京,非北京市户籍家庭以缴纳社保方式申请在京购房资格的,应自提出申请的上一个月往前推算60个月连续在京缴纳社会保险,且提出申请之月须为正常参保状态。
    为了在政策和利益间寻求突破,“借名买房”应运而生。所谓“借名买房”,是指实际出资人(借名人)借用他人名义购买房屋,将房屋登记在他人名下,并约定由实际出资人享有房屋权益。但是,这种买房方式蕴藏着风险,并且产生了许多纠纷。从北京市西城区人民法院近日调研中可发现,“借名购房”暗藏六大风险。
    规避政策借名购房
    从西城区法院审理案件中看出,买房人选择“借名购房”,主要有三大原因:
    一是借名人不具备购房资格。保障房政策和限购令的实施,使得有购房需求的人因不符合购房条件而无法购房,如非北京户口在京纳税不满五年不得购房,家庭年收入超过标准无法申请购买经济适用房。
    二是借名人无法办理银行贷款。由于房屋价格上涨和银行贷款政策调整,一些人虽有购房资格,却因银行贷款审批未过而无法购房,如年龄较大、即将退休或有大额贷款尚未偿还。
    三是为享受低价购房的优惠条件。一些单位对内部职工购房有优惠条件,如团购、集资建房、公有住房私有(房改房),交易价格远低于市场价格,使得有需求的人借用单位职工的名义低价购房。
    三类主要案例
    近年来,各种原因的“借名买房”不断增加,由此引发的民事纠纷也呈上升态势,案件类型多样,主要有三类。
    【案例一】
    李先生和阎女士结婚后承租了李先生单位的公房。2004年,李先生承租的上述公房遇拆迁,拆迁安置的其中一套房屋位于西城区,应由李先生购买,但因李先生年龄较大,无法办理银行贷款。夫妻二人商定后决定以儿子名义购房并办理贷款手续。2005年5月,北京某地产公司与小李先生签订《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议》,协议载明的购房人为小李先生,承租人为李先生。后小李先生与银行签订贷款协议,但房屋首付款及大部分贷款均由其父母支付。
    2010年,小李先生将李先生和阎女士诉至法院要求父母腾房,被法院判决驳回。2011年小李先生再次将父母告上法庭,要求确定房屋归其所有,再次被法院驳回。无奈之下,父母二人只得将儿子告上法院,要求确认房屋归夫妻二人所有,法院最终判决支持了老两口的请求。
    【案例二】
    2003年4月,孙先生与李先生签订房屋买卖协议,约定由孙先生购买李先生所有的房屋,同日孙先生支付定金。2003年4月李先生先后两次收到孙先生给付的房款。因为孙先生当时是外地人,不能购买此李先生单位上市的公房,为此经孙先生的叔叔和婶婶协商,决定以叔叔的名义购买,待孙先生有资格后再将房屋过户至其名下。该房屋过户所有手续和材料均是由孙先生亲自办理,取款凭证、收款收据、原产权人产权证及相关的过户手续等均在孙先生处。
    2003年5月,李先生与孙先生叔叔签订已购公有住房首次上市房屋买卖合同,约定李先生将房屋出售给孙先生的叔叔,同年8月下发了房屋所有权证,登记产权人为孙先生的叔叔。
    2006年孙先生叔叔去世,孙先生多次找到婶婶张女士办理房屋过户事宜,但遭到拒绝。2011年婶婶张女士起诉要求孙先生一家从房屋内腾出,被法院判决驳回。张女士不服上诉,一中院认为孙先生与其叔叔间存在借名买房关系,判决驳回上诉,维持原判。
    【案例三】
    王先生和程女士是夫妻,年近六十,因无法办理银行贷款,便以儿子名义签订了房屋买卖合同,购买了一套住房。二老按约定支付了房屋首付款和相关税费后,办理了房屋过户,产权证上登记所有权人为其儿子小王先生,房屋贷款均由程女士以小王先生名义偿还。后小王先生将房屋出售并签订买卖协议,买主将购房款分次打入到王先生和程女士的银行账户。
    不料小王先生竟然以不当得利为由将父母诉至法院,要求父母返还收取的房屋价款三百余万元。王先生和程女士来法院应诉时,提交了与其子签订的协议,协议中约定:房屋由二老出资,所有权归二老所有。后经法院调解,小王先生与父母达成和解,撤回了起诉。
    暗藏六大风险
    从调研中可以看到,“借名买房”主要暗藏下列六类涉诉风险:
    一是无书面协议,一方否认曾约定借名买房。借名买房的双方多为亲属、朋友关系,基于感情信任,多为口头约定,较少签订书面协议,登记人因房屋价格上涨等因素否认借名买房。
  • 上一篇文章: 没有了

  • 下一篇文章:
  • 律师简介 房屋买卖 联系我们 管理员登录
    Copyright© 2011-2013 广州房产律师网-广州房产律师-何焕明律师 All rights reserved
    地址:广东省广州市天河区体育西路103号维多利广场A塔1404室
    律所:广东任高扬律师事务所
    电 话:13928773272 站长:何焕明律师 QQ:1435630199 E-mail:1435630199@qq.com

    技术支持:律师建站